◎每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州

備受矚目的李嘉誠商業(yè)帝國世紀(jì)重組接近尾聲，繼此前由長江實業(yè)[0.53%]與和記黃埔[0.88%]合并的長和（00001，HK）成功完成重組上市后，整合了原長和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司(以下簡稱為長地)也將于今年6月3日在香港上市。

5月11日，長地發(fā)布的一份投資者簡報顯示，公司的物業(yè)估值高達(dá)4210億港元（約合3300億元人民幣），土地儲備為1580萬平方米（其中內(nèi)地1450萬平方米），擁有160萬平方米的收租投資物業(yè)以及三個REITs（房地產(chǎn)信托基金），豪華的牌面堪稱是國內(nèi)地產(chǎn)界的新旗艦。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管李嘉誠的地產(chǎn)帝國在香港已經(jīng)建立強(qiáng)大優(yōu)勢，但在內(nèi)地市場，無論是長實還是和黃始終處于不溫不火的狀態(tài)。長地的橫空出世能否為李嘉誠在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來轉(zhuǎn)機(jī)，仍是未知數(shù)。

詳解4210億港元資產(chǎn)包

在長實、和黃重組落定后，李嘉誠的地產(chǎn)旗艦長地將以介紹形式在香港聯(lián)交所申請批準(zhǔn)股份上巿及買賣，預(yù)計在6月3日進(jìn)行交易。

資料顯示，在長地高達(dá)4210億港元的物業(yè)組合中，用于銷售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元，用于出租的投資物業(yè)為1233億港元，酒店及服務(wù)套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區(qū)劃分，香港與內(nèi)地依然是長地的主戰(zhàn)場，占公司的物業(yè)組合估值近97%。

長地的銷售物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個城市。其中，長地在香港的主力項目總計劃建筑面積約為481.6萬平方英尺（折合約44.7萬平方米），估值為873億港元；在內(nèi)地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計1970萬平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞以及大連，估值約1314億港元。

除了銷售型物業(yè)，與內(nèi)地開發(fā)商相比，長地?fù)碛辛钊肆w慕的持有型物業(yè)用于獲取租金收入。

上述投資簡報顯示，長地?fù)碛械耐顿Y物業(yè)總估值高達(dá)1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業(yè)位于香港。此外，長地在香港擁有14間酒店，在內(nèi)地?fù)碛?間酒店，酒店客房數(shù)目超1.46萬間。

得益于香港資本市場對REITs的開放，長地還是匯賢產(chǎn)業(yè)信托[-0.29%]、置富產(chǎn)業(yè)信托[-0.26%]以及泓富產(chǎn)業(yè)信托[-0.70%]的籌辦人，在這三家REITs應(yīng)占的權(quán)益為131億港元。

與內(nèi)地開發(fā)商高度依賴銷售收入相比，長地的收入來源更加多元化。數(shù)據(jù)顯示，長地在2014年實現(xiàn)營業(yè)額466億港元，其中物業(yè)銷售337億港元，物業(yè)租賃68億港元，酒店及服務(wù)客房56億港元，物業(yè)及項目管理5億港元。

開發(fā)內(nèi)地市場成關(guān)鍵

盡管從資產(chǎn)規(guī)模與收入規(guī)模來看，長地的實力毋庸置疑，但從收入來源看來，公司營業(yè)收入66%來自香港，僅有28%來自內(nèi)地，長地的經(jīng)營收入高度依賴香港。

不過，在長地目前所擁有的1580萬平方米的土地儲備中，香港僅有80萬平方米，內(nèi)地則高達(dá)1450萬平方米。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場逐步回暖，如何撬動內(nèi)地市場成為長地在上市后實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)定增長的關(guān)鍵。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合并，一方面有利于改變長地在資本市場的估值，從而獲得更低的融資成本；另一方面也改變了以往長江實業(yè)與和記黃埔兩大品牌各自為戰(zhàn)的局面，在戰(zhàn)略層面、土地儲備及人才資源的調(diào)配上能更加統(tǒng)一，從而提升營運(yùn)效率。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴則認(rèn)為，長和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地房地產(chǎn)黃金時代發(fā)展不溫不火，最重要的原因是港資房企在內(nèi)地市場水土不服，這體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計上帶著濃厚的香港風(fēng)格，未能迎合當(dāng)?shù)刭I家，也忽視了周轉(zhuǎn)速度。長地的整合有利于提高資源調(diào)配的便利性，但如何在營運(yùn)策略上更好地融入內(nèi)地，才是公司扭轉(zhuǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

黃立沖認(rèn)為，隨著“世紀(jì)重組”的完成，從李嘉誠斥巨資收購英國電信營運(yùn)商O2等舉動來看，他的關(guān)注力將投入到經(jīng)營多元化業(yè)務(wù)的長和身上，長地的發(fā)展或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)健的策略，并不會刻意加大內(nèi)地市場的開發(fā)力度。